El código no frena el desarrollo, decide quién construye

Escucho una versión de esto en casi cada puerta: no quiero más desarrollo. A veces es el tráfico, a veces el agua, a veces la forma de un edificio que alguien lleva treinta años mirando desde la ventana de su cocina. Es un sentimiento real, de gente que quiere a este pueblo, y no voy a fingir que no existe ni tratar de sacar a nadie de él con un sermón.

Luego digo que quiero reescribir el Título 9 y ponerle un reloj público a la revisión de permisos, y veo el momento exacto en que la gente decide que acabo de delatarme.

No creo que las dos cosas estén en tensión, y la razón es el argumento entero. Lo que quiero cambiar no es cuánto se construye. Es quién puede construir, a quién dejamos fuera, y cuánto de nuestro propio dinero quemamos quitándonos de nuestro propio camino.

La complejidad es un filtro, y filtra a favor del capital

A principios de este verano armé un índice de cada permiso, licencia y solicitud que la Ciudad de Boulder te obliga a presentar para que te den permiso de hacer algo, desde registrar un perro hasta levantar un edificio. Son sesenta y ocho, repartidos en todos los departamentos, en cuatro portales distintos. Lo armé porque no encontré ninguno, lo cual ya dice algo por sí solo.

Esta es la parte que importa. Un trámite que tarda siete meses en decir que sí no detiene un proyecto. Detiene un tipo de solicitante.

Un arrendador nacional con abogados de planta y un equipo de permisos trata una revisión de siete meses como un renglón en una hoja de cálculo: un costo de acarreo financiado a tasas institucionales y contemplado antes de que nadie levante el teléfono. A Blackstone no se le baja el ánimo. Nadie en una firma así ha abandonado jamás un proyecto en Boulder porque el papeleo era confuso, porque ahí leer papeleo confuso es un puesto con sueldo.

Ahora piensa en la pareja dueña de un edificio en Pearl, o en la contratista que quiere poner cuatro casas adosadas en un lote que ya es suyo. Ellos no tienen un equipo de permisos. Contratan a un consultor de uso de suelo, casi siempre a un abogado y a un arquitecto encima, antes de que alguien siquiera les diga si la respuesta es sí. Son cinco cifras gastadas en averiguar si te dejan, antes del primer dólar de algo real.

Así que la complejidad no funciona como freno. Funciona como cuota de entrada. Y cada vez que la subimos, de buena fe, un requisito razonable a la vez, le entregamos un poco más de Boulder a la única gente que puede pagarla.

El trámite parece neutral. No lo es. Es un mecanismo de selección, y selecciona en contra de justo la gente que casi todos decimos querer construyendo aquí.

Así que si tu objeción al desarrollo es que no te gusta lo que se construye ni quién termina siendo el dueño, te sugiero con cariño que el sistema actual está produciendo exactamente el resultado al que te opones.

Nos exigimos nuestros propios estándares, y lo pagamos dos veces

Unos quince edificios municipales están fallando ahora mismo, más o menos una quinta parte de lo que poseemos, con una necesidad cercana a los $500 millones frente a unos $100 millones que hemos conseguido. El South Boulder Rec abrió en 1974. Las estaciones de bomberos 1 y 5 están vencidas. Las instalaciones de la policía y del despacho del 911 son francamente inadecuadas.

Cada uno de esos proyectos pasa por el mismo calvario que todos los demás. El mismo código, las mismas revisiones, las mismas juntas, los mismos plazos de apelación, la misma espera. No hay excepción para los buenos y no debería haberla, y ese es justo el punto: cuando hacemos difícil construir en Boulder, hacemos difícil que Boulder construya.

Eso lo pagamos dos veces. Una en los cambios de diseño, las horas de consultoría y el tiempo del personal que se va en revisarnos a nosotros mismos. Y otra en el aumento de costos, porque una estación de bomberos retrasada tres años no es la misma estación al mismo precio. Los costos de construcción no esperan con paciencia mientras nos tramitamos a nosotros mismos.

Tenemos un caso de estudio. Alpine-Balsam llevó doce años y algo más de trescientos millones de dólares, y cuando en junio pasado un residente preguntó cuánto había costado en realidad, la ciudad no pudo producir una tabla. Nadie se robó nada. Lo que pasó es más aburrido y peor: fue caro en parte porque tardó una eternidad, y tardó una eternidad en parte porque somos muy buenos para agregar pasos y muy malos para quitarlos. Les estoy pidiendo a los votantes que tengan cuidado con el bono de $400 millones de este otoño. Parte de tener cuidado es no gastarse una rebanada discutiendo con nosotros mismos.

Sundance es un golpe de suerte, y los golpes de suerte se los lleva quien se mueva rápido

Sundance aterriza en el centro en enero de 2027 con un acuerdo a diez años, y las estimaciones de impacto anual andan entre $132 y $195 millones. Ese dinero se va a gastar aquí. La única pregunta abierta es quién lo atrapa.

Las economías de festival premian la velocidad. Un pop-up, una segunda sucursal, un patio, una galería de seis semanas en una oficina vacía. Cada una de esas cosas es un pequeño operador con una ventana estrecha y márgenes delgados, y cada una se muere si la respuesta es un año de revisión, o un cambio de uso que dispara una actualización completa del código de construcción por una mejora modesta al local.

Una marca nacional con equipo de expansión lo absorbe. La señora que lleva tiempo pensando en una segunda tienda, no. Si no arreglamos esto en los próximos doce meses, habremos pasado una década reclutando un motor económico para luego entregarle las ganancias a operadores de fuera, enteramente por mano propia.

Sabemos que el arreglo específico funciona, porque ya lo hicimos una vez. En junio de 2024 el Concejo reemplazó la vieja revisión de uso por una revisión de uso menor y eliminó el requisito de call-up. El tiempo mediano de aprobación para un negocio que quería ocupar un espacio cayó de casi siete meses a cuestión de semanas. Un solo cambio, medido antes y después, terminado.

Y ahora mismo es un fastidio trabajar en tu propia casa

El caso del propietario de casa es el que más debería avergonzarnos, porque no hay un desarrollador a quien culpar ni un crecimiento por el cual alarmarse.

Una terraza. Una buhardilla. Terminar un sótano. Agregar una vivienda accesoria (ADU) para un padre o una madre que ya no debería vivir sola. Es gente mejorando una casa que ya es suya en un terreno que ya es suyo, y el consejo honesto que les da un vecino es presupuesta la demora, y piensa en contratar a alguien que hable con la ciudad por ti.

El Concejo aflojó las reglas de las ADU y les doy crédito por eso, pero aflojado no es lo mismo que simple. Nuestro propio código sigue apoyándose en términos que nunca define, así que una propietaria que intenta responder una pregunta sencilla sobre la ocupación por el dueño tiene que perseguir una definición por un título que formalmente ni siquiera la alcanza. Eso no es política pública, es un error de redacción con el que decidimos vivir, y la persona que lo paga solo quería saber si le dejan construir un departamento sobre la cochera. Si no podemos hacer eso simple, no tenemos mucha autoridad para quejarnos del proyecto de nadie más.

Nada de esto le sirve a nadie

Eso es todo. La complejidad innecesaria no es un control del crecimiento. No reduce lo que se construye, decide quién puede construirlo, y elige de manera confiable al solicitante con más recursos por encima del que vive aquí. Encarece nuestras propias estaciones de bomberos, manda a la hoja de balance de otro un golpe de suerte que perseguimos durante diez años, y convierte un departamento sobre la cochera en un proyecto de investigación legal.

Nadie diseñó esto. Se fue acumulando un requisito razonable a la vez, y cada requisito tuvo un promotor con buenas intenciones. Seguimos teniendo permitido mirar la suma y decir sin rodeos que la suma no nos está sirviendo.

Puedes querer que Boulder se vea y se sienta como Boulder y aun así querer que sea posible que alguien que vive aquí haga algo aquí. Yo quiero las dos cosas, y casi toda la gente con la que hablo quiere las dos. Deberíamos dejar de escribir un código que nos obliga a elegir.